Een perceel splitsen betekent dat je een bestaand kadastraal perceel opdeelt in twee of meer delen. Je hebt er geen omgevingsvergunning voor nodig, maar wel een opmetingsplan van een beedigd landmeter-expert. Dat plan gaat naar het kadaster voor nieuwe perceelnummers en komt daarna bij de notariele akte. Hieronder de volledige gang van zaken.

Wanneer splits je, en wanneer verkavel je?

Het onderscheid zit in de bedoeling. Splits je een stuk grond af dat bedoeld is om op te bouwen, dan verkavel je en heb je een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden nodig. Verleg je enkel een grens, verkoop je een stuk tuin aan de buur of deel je een eigendom op zonder bouwbedoeling, dan volstaat een splitsing.

Die keuze maak je niet zelf op gevoel. Ga je fout, dan blokkeert de notaris de akte of bouw je later zonder geldige basis. Laat de bedoeling van bij de start correct kwalificeren.

Wie mag een splitsingsplan opmaken?

Alleen een beedigd landmeter-expert. Dat is geen conventie maar een wettelijk voorbehouden opdracht. Het plan dat hij aflevert, is het document waarop het kadaster, de notaris en de koper zich baseren.

De stappen van een perceelssplitsing

1. Terreinbezoek en opmeting. De landmeter meet het perceel op en overloopt ter plaatse welk deel afgesplitst wordt. De bestaande grenzen worden vastgelegd, en waar nodig opgezocht in oude plannen en aktes.
2. Opmaak van het splitsingsplan. Het plan toont de nieuwe delen met hun exacte afmetingen en oppervlaktes.
3. Prekadastratie. Het plan gaat naar de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie. Die kent nieuwe kadastrale perceelnummers toe en geeft het plan een planreferentienummer.
4. Melding aan de gemeente. Uiterlijk twintig kalenderdagen voor het verlijden van de akte bezorgt de notaris het plan aan het college van burgemeester en schepenen, dat opmerkingen kan formuleren.
5. Akte bij de notaris. Het plan wordt aan de akte gehecht en de nieuwe perceelnummers worden gebruikt in de overdracht.

Een stuk grond afsplitsen voor je kind

Dit is een van de meest voorkomende redenen om te splitsen, en meteen de situatie waarin de meeste fouten gebeuren. De vraag die telt is niet aan wie je geeft, maar wat er op de afgesplitste grond mag gebeuren.

Wil je kind er bouwen, dan gaat het om een verkaveling en heb je een omgevingsvergunning nodig. Gaat het om een stuk tuin dat bij een bestaande woning gevoegd wordt, dan is een splitsing voldoende. Bespreek dat vooraf, want de fiscale en notariele afhandeling verschilt ook.

Waarom de exacte grenzen hier het verschil maken

Bij een splitsing worden bestaande grenzen plots geld waard. De oppervlakte die op het plan komt, bepaalt de prijs, de registratierechten en wat de koper denkt te krijgen.

In de praktijk komen kadastrale grenzen en de werkelijke toestand op het terrein regelmatig niet overeen. Een haag die dertig jaar geleden een halve meter verkeerd geplant is, een afsluiting die na werken verschoven is, een oude akte met vage maten. Wie splitst zonder die toestand na te meten, verlegt het probleem naar de volgende eigenaar. Verkoop je het afgesplitste deel, bekijk dan ook welke documenten je nodig hebt om bouwgrond te verkopen.

Veelgestelde vragen over een perceel splitsen

Heb ik een vergunning nodig om een perceel te splitsen?

Voor de splitsing zelf niet, zolang er geen bouwbedoeling is. Wordt het afgesplitste deel bestemd om op te bouwen, dan gaat het om een verkaveling en heb je wel een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden nodig.

Hoelang duurt een perceelssplitsing?

Reken op enkele weken. De opmeting zelf is snel gebeurd, de doorlooptijd zit vooral in de prekadastratie bij het kadaster en in de termijn van twintig kalenderdagen die de notaris moet respecteren voor de akte.

Wie betaalt het opmetingsplan bij een verkoop?

Dat is een afspraak tussen partijen en staat niet vast in de wet. In de praktijk draagt de verkoper meestal de kost, omdat hij het plan nodig heeft om het deel te kunnen verkopen. Leg de afspraak vast in het compromis.

Wat kost het splitsen van een perceel?

De kost hangt af van de grootte van het perceel, de bereikbaarheid, of er oude plannen bestaan en hoeveel opzoekwerk de grenzen vragen. Daarbovenop komen de kosten van de notaris en het kadaster. Vraag een offerte op basis van je concrete situatie.

Bronnen

• FOD Financien, Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie
• Omgevingsloket Vlaanderen

Dit artikel is informatief en geen juridisch advies. Voor je situatie laat je je best begeleiden door je gemeente, je notaris of een erkend landmeter-expert.

Over de auteur. Jan Vanhulle is beedigd landmeter-expert (LAN201832) en door VLABEL erkend schatter-expert (005216874713) bij Landmeetkunde Vanhulle in Beernem.