Een verkavelingsvergunning bestaat in Vlaanderen niet meer als aparte vergunning. Je vraagt ze aan als omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden, via het Omgevingsloket. De naam veranderde, de zaak zelf niet: je hebt ze nodig zodra je grond opsplitst in kavels die bedoeld zijn om op te bouwen. Hieronder lees je wanneer je ze nodig hebt, hoe de aanvraag verloopt en wanneer ze vervalt.
Het is de vergunning waarmee je een stuk grond juridisch opdeelt in kavels om te bebouwen. Sinds de omgevingsvergunning heet ze officieel de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden. Ze verving de aparte verkavelingsvergunning, samen met de stedenbouwkundige vergunning en de milieuvergunning.
De omgevingsvergunning geldt voor het Vlaams Gewest en de provincies sinds 23 februari 2017. Voor de gemeenten werd de invoering uitgesteld tot 1 januari 2018, omdat het digitale loket nog niet klaar was. Sindsdien dien je elk verkavelingsdossier digitaal in via het Omgevingsloket.
In de praktijk hoor je het oude woord nog altijd. Notarissen, immokantoren en gemeenten spreken vlot over een verkavelingsvergunning, en oude vergunningen uit de jaren zeventig tot 2017 heten ook gewoon zo. Dat is geen fout, het is spraakgebruik.
Je hebt ze nodig zodra je een grond opdeelt in kavels waarvan er minstens een bestemd is om te bebouwen, en je die kavels wil verkopen, verhuren voor meer dan negen jaar of er een recht op vestigen. Verleg je enkel een grens of verkoop je een stuk zonder bouwbedoeling, dan volstaat een perceelssplitsing zonder vergunning.
Dat onderscheid bepaalt je hele traject: doorlooptijd, kosten en of er een openbaar onderzoek komt.
| Verkaveling | Perceelssplitsing | |
|---|---|---|
| Doel | Kavels bedoeld om te bebouwen | Grens verleggen of een deel verkopen, zonder bouwbedoeling |
| Vergunning | Omgevingsvergunning voor verkavelen | Geen vergunning nodig |
| Openbaar onderzoek | Ja | Nee |
| Wie maakt het plan | Landmeter-expert | Beedigd landmeter-expert |
| Doorlooptijd | Maanden | Weken |
De aanvraag verloopt volledig digitaal en start bij een correcte opmeting. Zonder juiste grenzen klopt je verkavelingsplan niet, en dan sleept het dossier aan bij de gemeente.
De behandeltermijn verschilt naargelang het dossier, bijvoorbeeld of er wegenis bij komt kijken. Vraag ze op bij je gemeente wanneer je indient, want dat bepaalt je planning.
Komt er nieuwe wegenis bij je verkaveling, dan wordt het dossier zwaarder. De gemeenteraad moet zich dan uitspreken over het wegentrace, en er hoort een uitgebreid wegenisdossier bij de aanvraag.
Belangrijk voor je timing: bij een verkaveling met wegenaanleg mogen de kavels pas te koop worden aangeboden wanneer de vereiste wegenwerken uitgevoerd zijn. Reken je op de verkoop om de werken te financieren, dan loopt die volgorde niet.
Een vergunning is niet eeuwig geldig. Verkoop je te traag, dan vervalt ze van rechtswege. De termijnen staan in artikel 102 van het Omgevingsvergunningsdecreet en verschillen naargelang er wegenis bij komt.
| Situatie | Termijn |
|---|---|
| Zonder wegenaanleg | Vervalt als binnen 5 jaar niet minstens een derde van de kavels geregistreerd is, en als binnen 10 jaar niet minstens twee derde geregistreerd is |
| Met wegenaanleg | Vervalt als de wegenis niet binnen 5 jaar is aangelegd, of als binnen 10 jaar niet een derde en binnen 15 jaar niet twee derde van de kavels geregistreerd is |
Registratie betekent hier een verkoop, een verhuring voor meer dan negen jaar, of het vestigen van een vruchtgebruik of erfpacht. Een kavel die je zelf bijhoudt telt dus niet mee. Bereid je die verkoop voor, kijk dan na welke documenten je nodig hebt om bouwgrond te verkopen.
De landmeter-expert die je perceel opmeet levert de meetkundige basis van je hele aanvraag: de opmeting van de bestaande toestand, de exacte grenzen, het verkavelingsplan en de oppervlaktes per kavel. Na de vergunning volgt de prekadastratie en, indien nodig, de afpaling op het terrein.
Dat is geen formaliteit. Een verkeerde oppervlakte of een grens die niet klopt met de werkelijke toestand komt later terug via de notaris of via een discussie met de buren.
Niet als aparte vergunning. Sinds 1 januari 2018 vraag je ze bij de gemeente aan als omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden, via het Omgevingsloket. Bestaande verkavelingsvergunningen van voor die datum blijven gewoon geldig en behouden hun naam.
Ja, als die afgesplitste grond bedoeld is om op te bouwen. Het criterium is de bouwbestemming, niet aan wie je verkoopt of schenkt. Gaat het enkel om een stuk tuin zonder bouwbedoeling, dan volstaat een perceelssplitsing zonder vergunning.
Reken op maanden, niet op weken. De doorlooptijd hangt af van de volledigheid van je dossier, het openbaar onderzoek en of er wegenis bij komt. Je gemeente geeft je de geldende behandeltermijn wanneer je indient.
De kost bestaat uit dossierkosten bij de gemeente, het ereloon van de landmeter-expert voor opmeting en plan, en bij wegenaanleg een studie voor de infrastructuur. Het bedrag hangt volledig af van de grootte en de complexiteit van je perceel. Vraag een offerte op basis van je concrete situatie.
Dit artikel is informatief en geen juridisch advies. Voor je situatie laat je je best begeleiden door je gemeente, je notaris of een erkend landmeter-expert.
Over de auteur. Jan Vanhulle is beedigd landmeter-expert (LAN201832) en door VLABEL erkend schatter-expert (005216874713) bij Landmeetkunde Vanhulle in Beernem.
Nood aan kwalitatieve opmetingen en plannen?
Wij staan voor je klaar!
