Verkavelingsvoorschriften zijn de regels die bij een verkaveling horen en die bepalen wat je op je kavel mag bouwen: de inplanting, de bouwhoogte, het aantal bouwlagen, de dakvorm en soms zelfs de materialen. Ze horen bij het verkavelingsplan en zijn in principe bindend. In principe, want voor oude verkavelingen geldt sinds eind 2017 een uitzondering die veel eigenaars niet kennen.
Het is het tekstuele deel van een verkavelingsdossier. Waar het verkavelingsplan de kavels aftekent, leggen de voorschriften vast wat er op die kavels mag komen. Ze werken door bij elke vergunningsaanvraag op de betrokken gronden, ook jaren na de oorspronkelijke verkaveling.
Typisch regelen ze de bouwzone en de afstanden tot de grenzen, de maximale bouwhoogte en het aantal bouwlagen, de dakvorm en de dakhelling, de toegelaten functie zoals wonen of een vrij beroep, en de inrichting van de tuin en de afsluitingen.
Bij de dienst omgeving van je gemeente, samen met het verkavelingsplan. Recente dossiers verlopen via het Omgevingsloket, oudere verkavelingen zitten in het gemeentelijke vergunningenarchief.
Koop je een bouwgrond, dan horen de voorschriften bij de stedenbouwkundige inlichtingen die de notaris opvraagt. Vraag ze op voor je tekent, niet erna. Het is het verschil tussen weten dat je een plat dak mag zetten en hopen dat het mag.
Dit is de belangrijkste wijziging van de voorbije jaren. Sinds 30 december 2017 vormen de voorschriften van verkavelingen die ouder zijn dan vijftien jaar geen weigeringsgrond meer bij een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen. Dat staat in artikel 4.3.1, paragraaf 1 en artikel 4.4.1, paragraaf 2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening.
Concreet: de gemeente kan je aanvraag niet meer weigeren op grond van die oude voorschriften alleen. Je moet er zelfs geen afwijking voor aanvragen. De voorschriften verdwijnen niet uit het dossier, maar ze verliezen hun dwingend karakter.
Dat betekent niet dat je zomaar alles mag. De gemeente beoordeelt je aanvraag nog altijd op de goede ruimtelijke ordening, op het gewestplan of het ruimtelijk uitvoeringsplan, en op de verenigbaarheid met de omgeving. Je wint een argument, geen vrijbrief.
Er is een belangrijke uitzondering op de vijftienjaarregel. Voorschriften die betrekking hebben op de wegenis en het openbaar groen blijven altijd een weigeringsgrond, ongeacht hoe oud de verkaveling is. Wil je bouwen tot op een strook die in de verkaveling voorbehouden was voor weg of groen, dan blijft dat geweigerd.
Je rekent vanaf de datum van de oorspronkelijke verkavelingsvergunning, niet vanaf de datum waarop jij de grond kocht of waarop de woning gebouwd werd. Die datum vind je op het vergunningsbesluit dat de gemeente bewaart.
Is er later een wijziging van de verkaveling vergund, dan is de datum van die wijziging bepalend voor de gewijzigde onderdelen. Twijfel je, vraag het vergunningsdossier op bij de gemeente en laat de data nakijken voor je een aanvraag indient.
Is je verkaveling jonger dan vijftien jaar, dan blijven de voorschriften wel bindend. Wil je er toch van afwijken, dan zijn er in hoofdlijnen twee sporen: een beperkte afwijking aanvragen bij je omgevingsvergunning, of een wijziging van de verkaveling aanvragen. Dat laatste is een volwaardig dossier waarbij ook de andere eigenaars in de verkaveling betrokken worden.
Welk spoor haalbaar is, hangt af van wat je precies wil wijzigen. Leg je plan voor aan de dienst omgeving voor je een architect laat tekenen. Moet de bestaande toestand eerst correct vastliggen, dan start dat met een opmeting van je perceel.
Ja, in principe wel. Maar voorschriften van verkavelingen ouder dan vijftien jaar vormen sinds 30 december 2017 geen weigeringsgrond meer voor een omgevingsvergunning. Voorschriften over wegenis en openbaar groen blijven wel altijd bindend, hoe oud de verkaveling ook is.
Ze vervallen niet, ze verliezen hun dwingend karakter. Het document blijft bestaan en beschrijft nog altijd de bedoeling van de verkaveling, maar de gemeente kan je aanvraag er niet meer op weigeren. De goede ruimtelijke ordening blijft wel een toetssteen.
Bij de dienst omgeving of ruimtelijke ordening van je gemeente, samen met het verkavelingsplan. Recente dossiers staan in het Omgevingsloket. Bij een aankoop zitten ze in de stedenbouwkundige inlichtingen die de notaris opvraagt.
Dat hangt af van de leeftijd van de verkaveling en van waar het tuinhuis komt. Ook zonder dwingende voorschriften gelden nog altijd de algemene regels rond vergunningsplicht en vrijstellingen. Vraag het na bij je gemeente voor je begint te bouwen.
Dit artikel is informatief en geen juridisch advies. Voor je situatie laat je je best begeleiden door je gemeente, je notaris of een erkend landmeter-expert.
Over de auteur. Jan Vanhulle is beedigd landmeter-expert (LAN201832) en door VLABEL erkend schatter-expert (005216874713) bij Landmeetkunde Vanhulle in Beernem.
Nood aan kwalitatieve opmetingen en plannen?
Wij staan voor je klaar!
